济南芙蓉街5号院——这座在泉城心脏地带静静伫立了400年的三进四合院——又一次被推上舆论风口。2025年8月14日10时，它将再次登上阿里拍卖平台，起拍价3500万元，保证金200万元，竞价周期24小时。消息一出，围观迅速突破万次，社交平台直呼“比大明湖还热闹”。
一、400年传奇：从“人和张”当铺到现代拍场
明末清初，张家在济南芙蓉街开设“人和张”当铺，鼎盛时期分号遍布普利门外。这座坐北朝南的三进宅院便是当时掌柜私宅，六代传承后仍结构完整：抬梁式木构、明代“人字纹”青砖、雕花月亮门、“厚德载物”门簪，以及一棵200多岁的老香椿树，都在默默讲述旧时繁华。2011年，院内泉眼“水芝泉”被列入《济南市名泉名录》，泉水日涌50立方米，为北方四合院中罕见的水院格局。
二、现状：为了“卖相”最后冲刺装修
8月1日，记者实地探访看到，院门上“历下区第一批文物保护单位”铜牌高悬，内部却在紧张施工：景观池重砌、石板地面重铺、水电管线升级。代理人孙先生坦言：“保留原貌前提下做提升，让买家拿到钥匙就能入住或经营，预计10天内完工。”
展开剩余66%目前，四合院拥有7本独立产权证，建筑面积220㎡，占地400余㎡，无抵押、无纠纷，民用水电、独立卫浴、空调暖气一应俱全。
三、价格博弈：3800万不卖，如今3500万起拍
2024年底，现任房主曾以3800万元整体挂牌，上海某企业一口应允，却被房主“惜售”回绝。随后市场趋冷，房主决定转挂牌为拍卖，既测试市场水温，也借竞价抬价。截至记者发稿，阿里拍卖页面显示“106人设置提醒、7753次围观”，四家机构缴纳意向金，其中就有当初那家公司。
四、市场坐标：稀缺性 VS 流动性
• 单价核算：按建面220㎡计算，3500万元折合15.9万元/㎡；若按占地面积400㎡计，仅8.75万元/㎡——在寸土寸金的芙蓉街并不算“天价”。
• 可比案例：2024年底曲水亭街1500万元四合院流拍，王府池子9号院引入资本改造为民宿+餐厅，年租金回报约6%。
• 政策风向：济南提出“活化利用”文保院落，鼓励“产权转让+保护修缮+商业运营”一体推进，但严禁大拆大建。
五、文化彩蛋：200年前房契“现身”
此次整修，工人在正房梁架内意外发现一张乾隆年间房契，油纸包裹，虽局部虫蛀，但墨迹清晰，成为院落“身份”的又一力证。
六、未来想象：民宿？会所？还是私人博物馆？
业内人士分析，买家大概率走“高端民宿+私房菜”路线：芙蓉街年客流超千万，周边青旅均价800元/晚，若投入1500万改造，预计5年可收回成本。也有文化机构欲将其打造为“鲁商票号博物馆”，申请政府补贴与免税。
七、围观之外：老城的温柔与野心
当夜幕降临，霓虹映在青砖灰瓦上，游人举着手机直播“3500万院子长啥样”。无论最终谁将落槌，这座四合院都将在新的世纪继续书写“泉城会客厅”的传奇——只是故事的主角，从“人和张”变成了下一个愿意为它一掷千金的现代人。
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